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山の土地?造成地?地中の廃棄物の存在?注文住宅の土地購入前に見るべき注意点

みなさんこんにちは、香瑛住研のホームページにようこそ。

今回も建築一筋の私、野口が住宅にまつわる、知識や知っておきたい情報をブログでお伝えしたいと思います。

 

 

 

今回は「注文住宅の土地購入前に見るべき注意点」について説明したいと思います。

 

まずは、当たり前ですが、注文住宅を建てるには、土地を用意する必要があります。

 

土地を所有する場合、譲り受けるより、土地を購入する方が多いと思います。

 

ただし、その時にはいくつかの注意点があります。

土地の種類について

 

例えば、土地の種類

土地にも種類があり「整形地」「旗竿地」「変形地」「狭小地」「傾斜地」などがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

そのため、土地を購入する前に、土地の特徴を良く理解した上で、土地選び・購入を始めましょう。

 

土地購入で失敗された例をご紹介

 

皆さんは、土地購入に関して専門家に相談されていますか?
建物を建てるハウスメーカーや工務店が決まっている場合、
その会社の担当者(営業マン)に土地を見てもらい相談することもあるかと思います。

 

しかし、その場合、少し注意が必要です。

多くの営業マンは知識不足や受注を優先してしまい、

その土地のマイナス点やリスクを話すことは、まずありません。

 

『良い土地ですね、この土地で進めましょう』

このようなことが非常に多いと思います。

 

土地購入で、私が実際に体験した例をご紹介します。

 

 

私はよく、家を建てる方の土地探しなどでも相談を受けます。

今までたくさんの家や土地を見てきたので、土地についても

注文住宅などを建てるのに

 

「向いている土地」

 

「向いてない土地」

 

を判断することができます。

 

とある日、友人の工務店の社長から購入した土地の相談を受けました。

 

いつものように、相談を快諾して、実際の現場に向かいました。

 

山の裾野で、ロケーションの良い自然豊かな住みやすそうな所でしたが、

築5年程の家を見て、衝撃を受けました。

 

建物の裏に移動して、基礎部分を見ると、なんど基礎の下に幅約40cm、深さ20cm程の穴が空いてしまっていました。

 

何が原因か穴が空いてしまった要素を調べるために、

建物の周辺をよく調べてみると、建物が建っている場所から、少し下ったところに水たまりが出来ていました。

 

この水たまりは山からの水が地中を流れ、水がたまり、表面に出てきたと思われます。

 

水の道がある所に建物を建ててしまった結果、雨が降るたびに建物の下の土地の中を

水が流れ、土を削り大きな穴が空いてしまったという状況でした。

 

ぱっと表面を見ただけではよく見える土地でも、

地形や水の流れなどを考慮しないと、大変なことになります。

この土地はその象徴的な例です。

 

その他、古い造成地も注意が必要です。

 

古い造成地も注意が必要

 

 

現在、玉石積みでの土留めは許可されていませんが、

このままの状態で建物を建てることは出来ます。

 

但し、色々な制限がかかる可能性が高いので安価であっても購入には、注意が必要です。

 

それ以前に、

  • 石と石の間に大きな割れが無いか
  • 大雨のあと水抜き穴以外から大量の水が出ていないか
  • 崩れそうではないか

これらに当てはまるようであれば購入は見合わせたほうが良いと思われます。

 

間知(けんち)ブロック積みの擁壁

 

 

間知(けんち)ブロック積みの擁壁

 

間知のブロック積みの擁壁とは少し古い造成地でよく見られますが、

写真の右上のような「ブロック」を積み上げて、形成した土地になります。

 

使用されるブロックは多くの種類がありますが、25cm~50cm角のブロックが使用されいる擁壁を総じて「間知ブロック積み擁壁」と言います。

 

この土地も基本的に注文住宅を建てる施工に対して問題が無ければ、大丈夫だと思われます。

 

但し、玉石積みと同じで

  • 大雨のあと水抜き穴以外の継ぎ目から大量の水が出ていないか
  • 継ぎ目にズレや大きな割れが無いか
  • 凹凸が無いか

を事前に確認することが重要です。

 

それ以外に、

非常高く積み上げられている場合

万が一やりかえが必要になった時に、隣地との関係で工事が出来ない可能性がある場合

土地を購入される前に慎重に検討されたほうが良いと思います。

土地の中の産業廃棄物や土壌汚染の存在にも十分に注意を

 

その他、土地購入において気をつけなければいけないのは、

地中に埋められた産業廃棄物や土壌汚染の存在です。

 

 

これらは、表面に現れない事柄なので工事が始まるまで発見されず

非常に厄介で大きなトラブルに発展しやすいです。

 

2020年4月の民法改正で、買主に有利な内容にはなりましたが、

土地売買契約書の内容によっては、買主に不利益が生じる場合がありますので、

最初からトラブルに巻き込まれない為に、信頼の置ける不動産業者からの購入をおすすめします。

 

 

その他

  • 音の問題
  • 近隣住民の問題
  • グランドや公園の近くの砂埃
  • 匂いの問題
  • 大雨時の排水
  • 裏道になっているため通勤時間帯の交通量の多さ

個人個人によって、感じ方や気になる事柄が違うため一概には言えませんが、

一生に一度の大きな買い物ですので、慎重に進めて頂きたいと思います。

 

まとめ

今回は、土地の種類や気をつけるべき点などについてご紹介しました。

土地の形状によって、メリット・デメリットがあるので、良く理解した上で土地選びをしましょう。

また、相続などで土地を受け継いだ場合、それが理想の土地とは違うこともあるかもしれません。

 

しかし、実力のある建築士に相談をすれば、その土地の特徴を活かしたプランを出してもらえるはずです。

そのため、まずは、相談したい土地があった場合は、信頼できそうな住宅会社の建築士に相談をしてみてください。

もちろん、香瑛住研でも土地の相談、設計プランの相談は可能です。ぜひ、ご相談ください。

 

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